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购房百科:贷款没还清的房子别买 防钱房两空
更新:2019-04-07   浏览量(143)
摘要:二手房交易的时候,经常会出现交易的房子贷款还没还清,买房人就担心这样的房子能交易吗?在这告诉大家,贷款没还清的房子处于抵押状态,抵押权在银?#24515;?#37324;,需要还清贷款,解除抵押后才能正常买卖。如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了首付,卖家对价格

二手房交易的时候,经常会出现交易的房子贷款还没还清,买房人就担心这样的房子能交易吗?在这告诉大家,贷款没还清的房子处于抵押状态,抵押权在银?#24515;?#37324;,需要还清贷款,解除抵押后才能正常买卖。

如果没调查清楚房子的抵押状况就签了合同付了首付,卖家对价格反悔拒绝卖房,或者是在解除抵押的过程中,房主由于其他原因不能正常办理解押,这些都是有可能发生的情况。

对于贷款未还清的房子,最好做好以下准备工作:

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的最有力的证明,所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等,一旦出现问题较容易取证维权。

除了购房合同,还有一种方式同样具有法律效力。

2、预告登记

预告登记,是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。《物权法》第二十条规定:“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处?#25351;?#19981;动产的,不发生物权效力”。意思就是预告登记后,卖房子的人不能不经过卖房人的同意就随意处置房产,包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同,合同也无效。

预告登记后的房子,卖房人还可以继续居住或者出租获取?#25214;媯?#30452;到正式办理完房产过户,同时保护了卖房人和买房人的权益。

?#36824;?#27861;律还规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效?#20445;?#24847;思就是预告登记有期限限制,3个月之内就要完成不动产登记,否则登记就失效了。如果时间真的来不及,可以反复申请预告登记,因为目前没有规定预告登记的?#38382;?/p>

既然贷款没还清的房子,还清了贷款就能买卖了,那么具体该怎么还贷呢?

1、用买家的首付或者全款还贷,注意资金监管

比较常见的方法就是用购房人支付的房款偿还剩余贷款,全款的买?#26131;?#22909;办,直接向银行申请提前还贷,解除房子抵押。如果买房人也需要贷款,就要考虑首付款够?#36824;?#20607;还贷款,还有就是卖家是否接受买房人申请贷款的时间,因为放款时间受借款人?#25163;?#24433;响,要是卖房人着急拿房款,最好考虑这一点。

另外,还款资金要尽?#30475;?#20837;银行的资金监管账户,不要直接打给卖家,在资金解冻之前,这种资金监管的方式能督促卖家尽快配合解押,待卖家解押后再将资金解冻支付给卖家。

2、将贷款转移到买家身上

这很好理解,就是卖房人跟银行申请变更借款人、借款期限或变更抵押物,把房子剩下的贷款转给买房人。但是这就需要取得贷款银行的同意才行,而且,如果买房人想通过其他银行申请房贷,会涉及“跨行转按揭?#20445;?#38543;着信贷政策不断收紧,通过转按揭的方法出售贷款未还清的房子有一定局限性。

3、卖?#26131;约?#31609;钱还贷

假如上面两种方法都行不通,就只能由卖?#26131;约?#31609;钱还贷了。这种方法相对买家更为稳妥,?#36824;?#20855;体需要买卖双方协商。

总的来?#25285;?#20080;卖双方要拿出交易的态度,涉及谁先付钱还贷的,要利用好中介和银行的居间作用,不要随便把钱打到个人账户,通过第三?#20132;?#26500;相对稳妥些。


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