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新房房本没有下来能上市交易吗?
更新:2019-03-31   浏览量(145)
摘要:新房房本办理期最长可达2年,在房本下来之前能否上市交易呢?原则上没有房本的房子是不能转让的,如双方自愿签订合同,也应了解自己需要承担哪些风险。一、没有房本的房产能买卖吗?没有房产证是不能进行房子的买卖的,《中华人民共和国房地产管理法》规定:未

新房房本办理期最长可达2年,在房本下来之前能否上市交易呢?原则上没有房本的房子是不能转让的,如双方自愿签订合同,也应了解自己需要承担哪些风险。

一、没有房本的房产能买卖吗?

没有房产证是不能进行房子的买卖的,《中华人民共和国房地产管理法》规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明,没有房产证即意味着没有所有权,出卖没有所有权的房屋属于无权处分。

二、若双方执意进?#26032;?#21334;,如何操作?将承担怎样的风险?

法律规定没有房产证的房子不能买卖,但如果双方都执意进?#26032;?#21334;,可分为以下几种情况处理:

(一)刚交了首付款但是还没有办按揭的新房

这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。买卖双方可以直?#25317;?#39033;目的开发商那里去办理合同的转让,就是要事先跟开发商商量好,跟买方重新来签订一份购房的合同,并且将老的购房合同收回就行了。然后买方再将首付款交付给卖方就可以了。再后面的事情就跟买新房是一样的了,房管局备案的时候就直?#26377;?#20080;方的名字,银行办理按揭也是要买方自己去办理即可,房产证下来的时候也就直接是买方的名字了。只要在开发商处重新签订合同,这种交易就同正常购买新房一样,不需承担额外风险。

(二)正在还房贷但是还没有交房的新房

方式一:直接更名 

流程: 

1、卖方要将银行的贷款先还清; 

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同; 

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销?#20013;?nbsp;

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管?#31181;?#26032;备案。 

注意事项及风险: 

1.房子必须还清银行贷款 

2.更名必须取得开发商的同意 

3.买方不能再按揭,必须全款购买。这种方式的优点是?#20013;?#27604;较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。 从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不?#24066;?#20132;易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了问题都只能自行承担。 

方式二:双方约定等房产证下来再过户 

这种方式属于二手房买卖,买卖双方需到公证处做合同公证,等房产证下来后办理过户。

注意事项及风险: 

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎。尤其对于买方来?#25285;?#25151;产的交易是以产权的过户为界线,没有过户的产权原则上不属于买方,自然很难得到法律保障。若卖方出现一房二卖或是债券纠纷等情况,买方则会十分被动且可能承担财产损失。

2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应?#24895;?#25151;产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也做好对方违约的心理准备。 3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽?#21487;?#20132;房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。 

4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,?#21592;?#20813;房价波动较大时,一方违约。

(三)已交房但房产证还没有下来的新房

我国法律规定开发商须在交房90天内为新房办理房产证,强烈建议此类房产还是等房产证下来后正常上市交易。若仍执意进行交易,则参考上述第二种方式:双方约定等房产证下来再过户。 

总之在没有房产证的时候尽量还是不要进行房产的交易,即使进行了公证,一旦出现什么问题也是很难得到法律保护的。如果买方必须采取此类方法,也不建议支付大额定金,避免交易风险。且一般正规大型的房地产中介公司都对交易房产进行严格的审查,是不会对没有房产证的房产进行交易的,买卖双方也应对此格外慎重,以免造成财产损失。

特别提醒:以上操作都是在新房房本在可以正常办理的前提下进行的,还有一些房屋由于种种违规因素无法办理房产证,此类房产千万不可购买。


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